本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺募集说明书及其他信息披露资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承担相应的法律责任。

　　公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人保证募集说明书中财务会计资料真实、完整。

　　中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对申请文件及所披露信息的真实性、准确性、完整性作出保证，也不表明其对发行人的盈利能力、投资价值或者对投资者的收益作出实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。

　　根据《证券法》的规定，证券依法发行后，发行人经营与收益的变化，由发行人自行负责。投资者自主判断发行人的投资价值，自主作出投资决策，自行承担证券依法发行后因发行人经营与收益变化或者证券价格变动引致的投资风险。

　　本部分所述词语或简称与本募集说明书“释义”所述词语或简称具有相同的含义。

　　1、本次发行相关事项已经2021年12月20日召开的第五届董事会第十四次会议、2022年1月5日召开的2022年第一次临时股东大会、2022年12月12日召开的第五届董事会第二十次会议、2022年12月28日召开的2022年第四次临时股东大会审议通过；公司向特定对象发行股票方案的论证分析报告议案、关于提请股东大会授权董事会及其授权人士全权办理本次向特定对象发行股票有关事宜的议案已经2023年3月1日召开的第五届董事会第二十二次会议、2023年4月7日召开的2022年度股东大会审议通过；关于公司符合向特定对象发行股票条件的议案、关于调整公司向特定对象发行股票方案的议案已经2023年10月27日召开的第六届董事会第二次会议、2023年11月13日召开的2023年第二次临时股东大会审议通过；关于延长向特定对象发行股票股东大会决议有效期的议案、关于提请股东大会延长授权董事会及其授权人士全权办理本次向特定对象发行A股股票有关事宜有效期的议案已经2023年12月8日召开的第六届董事会第四次会议审议通过，尚需提交公司股东大会审议。本次发行已获得深圳证券交易所上市审核中心审核通过，根据有关法律法规规定，尚需提交中国证监会注册。获得中国证监会注册后，公司将向深交所和中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司申请办理股票发行、登记和上市事宜，履行本次向特定对象发行股票的相关程序。

　　2、本次向特定对象发行股票的发行对象为公司控股股东天纪投资，天纪投资以现金方式认购本次发行的股票。

　　3、本次向特定对象发行股票采用锁价发行，定价基准日为第五届董事会第十四次会议决议公告日。本次向特定对象发行股票的发行价格为4.84元/股，股票发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80%（定价基准日前20个交易日股票交易均价=定价基准日前20个交易日股票交易总额/定价基准日前20个交易日股票交易总量）。若公司在定价基准日至发行日期间发生派息、送红股、资本公积金转增股本等除权除息事项，本次发行价格将作相应调整。

　　4、本次向特定对象发行股票数量不超过34,565,289股，不超过本次向特定对象发行股票前公司总股本的30%，全部由天纪投资认购。若公司股票在本次向特定对象发行股票的董事会决议日至发行日期间发生派息、送红股、资本公积金转增股本等除权除息事项，则本次发行数量上限将进行相应调整。

　　本次发行已获得深圳证券交易所上市审核中心审核通过，最终发行数量将在经中国证监会注册后，由董事会根据股东大会的授权与保荐机构（主承销商）协商确定最终的发行数量。

　　5、本次发行完成后，天纪投资认购的本次发行的股票自本次发行结束之日起36个月内不得转让。天纪投资本次发行前持有的上市公司股份，在本次发行结束之日起18个月内不交易或转让，但向实际控制人控制的其他主体转让上市公司股份的情形除外。天纪投资将按照相关法律、法规和中国证监会深交所的相关规定和上市公司的要求就本次发行认购的股票办理相关股票锁定事宜。

　　发行对象基于本次向特定对象发行股票所取得的股份因公司送红股、资本公积金转增股本等形式所衍生取得的股份亦应遵守上述股份锁定安排。限售期结束后，发行对象将按照中国证监会及深交所的有关规定执行。相关监管机构对于本次发行对象所认购股票锁定期另有要求的，从其规定。

　　6、本次向特定对象发行股票拟募集资金总额不超过 16,729.60万元，扣除发行费用后，募集资金净额拟全部用于以下项目：

　　若本次向特定对象发行股票实际募集资金净额少于上述项目拟投入募集资金金额，公司将根据实际募集资金净额，按照项目的轻重缓急等情况，调整并最终决定募集资金的具体投资项目、优先顺序及各项目的具体投资额，募集资金不足部分由公司以自有资金或通过其他融资方式解决。

　　在本次向特定对象发行股票的募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际需要以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后按照相关法规规定的程序予以置换。

　　7、本次向特定对象发行股票的对象天纪投资为公司的控股股东，因此本次向特定对象发行股票的发行对象天纪投资为公司关联方，其认购公司本次向特定对象发行的股票构成关联交易。公司董事会在审议本次向特定对象发行股票事项时，关联董事对相关议案回避表决。公司股东大会在审议本次向特定对象发行股票事项时，关联股东对相关议案回避表决。本次发行完成后，按照本次向特定对象发行股票的上限34,565,289股测算，不考虑其他变动因素，天纪投资将持有公司94,578,291股股份，占公司总股本的28.91%，不超过公司届时已发行股份数量的30%，本次发行不会触发《上市公司收购管理办法》第四十七条第二款的相关规定的要约收购义务。

　　8、本次发行前，天纪投资直接持有公司20.51%的股份，为公司控股股东。按照本次向特定对象发行股票方案，假设公司本次向特定对象发行A股股票数量为34,565,289股（即发行前总股本的11.82%），全部由天纪投资认购，则本次发行完成后，天纪投资直接持有公司的股份比例将增加至28.91%，仍为公司控股股东，楼永良仍为公司实际控制人。因此，本次发行不会导致公司控制权发生变化，亦不会导致公司股权分布不具备上市条件。

　　9、本次发行募集资金投资项目实施后，公司总资产、净资产规模将增加，但募集资金投资项目产生效益需要一定的周期。因此，在募集资金投资项目的产业化效益尚未完全产生之前，公司在短期内将因资产规模扩大导致每股收益和净资产收益率被摊薄，特此提醒投资者关注。同时，公司在本次发行对即期回报的摊薄影响过程中的假设分析并非公司的盈利预测，为应对即期回报被摊薄风险而制定的填补回报具体措施不等于对公司未来利润作出保证，投资者不应据此进行投资决策，投资者据此进行投资决策造成损失的，公司不承担赔偿责任。

　　10、与本次发行相关的风险因素请参见本募集说明书“第六节 与本次发行相关的风险因素”。其中，特别提醒投资者应注意以下风险：

　　截至2023年9月30日，公司物业管理及配套服务在管项目大部分来源于关联方开发、建设的项目，公司独立拓展的项目占比较低。公司在确定募投项目之前进行了谨慎论证，但在项目实施过程中，可能出现因公司独立拓展项目能力有限导致募投项目效益不达预期的风险，同时亦可能出现宏观政策和市场环境发生不利变动、行业竞争加剧等不可预见因素，从而导致募投项目无法产生预期收益的风险。

　　公司管理项目主要采用包干制的物业收费结算模式。由于包干制是业主向公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由公司享有或承担的收费方式，若公司收取的物业管理费金额不足以弥补开支，公司无权向业主收取有关不足额部分。虽然公司通过不断完善服务水平和提高服务效率来有效控制成本，并积极开展增值服务增加收入，但公司经营项目仍然存在亏损风险，从而可能对经营业绩造成不利影响。

　　截至2023年9月30日，发行人应收账款账面余额为9,398.55万元，账面价值为8,871.49万元。2023年1-9月受发行人收到回款速度减慢等影响，最近一期经营活动现金流量净额为-680.30万元。发行人主要客户均为房地产开发商、写字楼租户和物业业主，若下业政策或者下游客户经营情况发生重大不利变化，则存在因部分应收款项无法收回而发生坏账损失的风险，并可能因困难影响正常的生产经营。

　　2015年，公司通过发行股份及现金支付的方式购买巴士科技100%的股权，交易对手约定2015年、2016年和2017年巴士在线科技有限公司实现经审计的归属于母公司股东的净利润不低于承诺数，否则应按照《盈利承诺及补偿协议》的约定对公司予以补偿。截至本募集说明书签署日，补偿义务人邓长春尚未履行其股份回购补偿义务，中麦控股有限公司及王献蜀尚未履行其股份回购补偿义务或现金支付义务，公司存在重大资产重组业绩承诺补偿的兑现风险。

　　公司因2017年第一季度报告、半年度报告、第三季度报告存在虚假记载行为于2020年4月受到中国证券监督管理委员会浙江监管局的行政处罚。若后续投资者以虚假记载为由起诉公司，公司则可能面临赔偿。

　　物业管理公司为关联地产公司提供标准化、专业化的物业管理及配套服务，系物业管理服务行业的经营特点。目前公司物业管理服务业务主要来源于关联地产公司开发、建设的项目，如果关联地产公司的经营发生重大变化，可能对公司持续盈利能力造成不利影响。

　　五、截至最近一期末，不存在金额较大的财务性投资的基本情况.................. 44

　　七、本次发行方案取得有关主管部门批准的情况以及尚需呈报批准的程序.. 53

　　二、本次发行后，公司财务状况、盈利能力及现金流量的变动情况.............. 94

　　三、对本次募投项目的实施过程或实施效果可能产生重大不利影响的因素.. 99

　　中天服务、巴士在线、股份公司、公司、发行人 指 本次发行主体中天服务股份有限公司，曾用名巴士在线股份有限公司

　　本次发行、本次向特定对象发行股票 指 中天服务股份有限公司向特定对象发行A股股票

　　《适用意见第18号》 指 《第九条、第十条、第十一条、第十三条、第四十条、第五十七条、第六十条有关规定的适用意见——证券期货法律适用意见第18号》

　　本合同、本协议 指 《巴士在线股份有限公司与上海天纪投资有限公司之非公开发行股份认购协议》

　　物业 指 已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的共用部位、共用设施设备

　　物业管理 指 通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动

　　包干制 指 客户向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式

　　酬金制 指 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由客户享有或者承担的物业服务计费方式

　　增值服务 指 物业服务企业为其管理项目内的住户提供的个性化专项服务，如家政服务、社区商业、室内维修服务等

　　在管面积/管理面积 指 物业服务企业按委托合同进行管理服务的各类房屋及其 与之相配套的共用部位的总建筑面积之和

　　社区O2O 指 通过线上到线下资源的整合，以社区生活场景为中心，以线下服务为基础，构建用户与商家、上门服务提供者之间连接的平台

　　SaaS 指 Software as a Service 的简写，即通过网络提供的软件服务，专为网络交付而设计，可便于用户通过互联网托管、部署以接入信息服务

　　道闸 指 又称挡车器，是专门用于道路上限制机动车行驶的通道出入口管理设备，现广泛应用于公路收费站、停车场系统管理车辆通道，用于管理车辆的出入

　　如无特别说明，本募集说明书中所列示的相关财务数据为合并报表口径数据。由于 2021年 6月公司关联方中天美好集团将其合法持有的中天美好服务100%股权无偿赠与公司，形成同一控制下企业合并，为使相关财务数据具备可比性，本募集说明书中2020年的相关财务数据为模拟合并报表数据，即假定报告期期初即已经合并了中天美好服务。本募集说明书中部分合计数与各明细数直接相加之和在尾数上的差异系由四舍五入造成。

　　经营范围：企业总部管理；信息技术咨询服务；软件开发；广告设计、代理；广告制作；会议及展览服务；物业管理；家政服务；人工智能硬件销售；销售代理；知识产权服务（专利代理服务除外）；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广。

　　截至2023年9月30日，发行人总股本为292,538,575股，发行人股本结构如下：

　　4 武汉睿福德投资管理中心（有限合伙） 8,086,591 2.76 无限售流通股

　　5 深圳市盛世景投资有限公司-深圳前海盛世轩金投资企业（有限合伙） 7,500,000 2.56 限售股

　　截至本募集说明书签署日，发行人与控股股东、实际控制人之间的产权及控制关系图如下：

　　截至本募集说明书签署日，天纪投资持有公司60,013,002股股份，占公司总股本的20.51%，为公司控股股东。

　　经营范围 实业投资，资产管理（除金融业务），投资管理，企业购并，附设分支机构。

　　截至本募集说明书签署日，楼永良直接持有中天控股22.81%股份，通过浙江建众投资咨询有限公司间接控制中天控股21.60%股份，直接和间接合计控制中天控股44.41%的股份，系中天控股的控股股东及实际控制人。发行人控股股东天纪投资为中天控股的全资子公司，中天控股通过天纪投资控制发行人20.51%股份，楼永良通过中天控股间接控制发行人20.51%股份，为发行人的实际控制人。报告期内，发行人的实际控制人未发生变化。

　　实际控制人楼永良的基本情况如下：楼永良先生，1954年1月出生，EMBA硕士，高级工程师，中国籍，无境外永久居留权。1983年1月至1987年9月，任浙江省东阳市第二建筑工程有限公司经营科长；1987年10月至1993年5月，任东阳市建筑安装工程有限公司副总经理兼上海工区主任；1993年6月至1996年11月，任东阳市建筑安装工程有限公司总经理、党委书记；1996年12月至2000年12月，任中天建设集团有限公司董事长、总经理；2001年1月至2006年11月，任中天建设集团有限公司董事长、总裁；2006年11月至2019年5月，任中天控股集团有限公司及中天建设集团有限公司董事长；2019年5月至今，任中天控股集团有限公司董事长、CEO。

　　截至本募集说明书签署日，除本公司外，公司控股股东和实际控制人直接控制的主要其他一级企业基本情况如下：

　　经营范围 实业投资，投资管理，企业管理咨询，房地产开发经营，健康管理（不含诊疗服务），养老产业投资。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　关联关系 楼永良直接持有中天控股22.81%股份，通过浙江建众投资咨询有限公司间接控制中天控股21.60%股份，直接和间接合计控制中天控股44.41%的股份，且楼永良担任董事长、CEO，系控股股东及实际控制人

　　关联关系 楼永良直接持股13.87%，为第一大股东，且楼永良担任执行事务合伙人

　　经营范围 投资咨询、项目投资、资产管理（以上范围未经金融等行业监管部门批准不得从事吸收存款、融资担保、代客理财、向社会公众集（融）资等金融业务）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　截至本募集说明书签署日，除本公司外，公司控股股东和实际控制人控制的上市公司为湖北华嵘控股股份有限公司，具体情况如下：

　　住所 武汉市东湖新技术开发区关山大道355号光谷新世界中心A座2909室

　　截至本募集说明书签署日，发行人控股股东、实际控制人股份不存在司法冻结情形。

　　公司的经营范围为：企业总部管理；信息技术咨询服务；软件开发；广告设计、代理；广告制作；会议及展览服务；物业管理；家政服务；人工智能硬件销售；销售代理；知识产权服务（专利代理服务除外）；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。

　　报告期内，公司主营业务发生了变化，公司处置了原有微电声业务，2021年6月公司关联方中天美好集团将其合法持有的中天美好服务100%股权无偿赠与公司，中天美好服务的主营业务为物业管理服务。本次赠与完成后，公司的主营业务变更为物业管理服务。

　　目前公司提供的主要服务按业务类型可分为物业管理及配套增值服务、案场服务两大类，具体介绍如下：

　　公司为住宅类和非住宅类的客户提供相关物业管理服务，服务内容包括传统物业管理和专业化配套的增值服务，传统物业管理服务主要为秩序维护、环境保洁、停车管理、绿化养护等；专业化配套的增值服务主要为综合管理、工程维护、社区商业、社区文化、家政服务、车位经纪等依托传统物业管理开展的配套业务。

　　目前公司服务对象主要包括住宅、商业写字楼等，业务区域以长江三角洲地区为主，辐射新疆、陕西、长沙等地，适时向全国拓展。

　　公司为房地产开发商在其售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务。

　　公司案场服务的主要对象为房地产销售中心、样板房、大型活动等。案场服务项目合同时长通常为一年，按月结算，定期进行考核。

　　公司在案场服务方面建立了自身的服务标准体系，客户可以根据项目规模、定位、费用预算选择合适标准搭配。

　　公司的主营业务为物业管理服务，根据《国民经济行业分类标准》（GB/T4754-2017），公司所处行业名称为“K70房地产业”之“K7020物业管理”。

　　根据国务院公布的《物业管理条例》，中华人民共和国住房和城乡建设部负责全国物业管理活动的监督管理工作；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作；县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门对物业服务收费进行监督。

　　根据《物业服务收费管理办法》，国家发展和改革委员会会同中华人民共和国住房和城乡建设部负责全国物业服务收费的监督管理工作。

　　物业管理行业的自律性组织包括中国物业管理协会（CPMI）及各地区物业管理协会等。作为行业内最重要的自律性组织，中国物业管理协会成立于 2000年，为具有社团法人资格的全国性社会团体，成员以物业服务企业为主，允许其他相关企业参加，主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。其业务范围包括：经政府有关部门批准或委托，参与物业管理行业法律、法规、行业标准，以及宏观调控、产业政策、行业发展规划、行业准入条件等研究制定，开展诚信管理和从业人员水平评价。积极向政府部门反映行业和会员诉求，提出行业发展和立法等方面的意见和建议等。

　　《关于推进基本养老服务体系建设的意见》 中央、国务院 2023年5月 鼓励社会力量参与提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。

　　《关于深入推进智慧社区建设的意见》 民政部、中央政法委等九部门 2022年5月 到2025年，基本构建起网格化管理、精细化服务、信息化支撑、开放共享的智慧社区服务平台，初步打造成智慧共享、和睦共治的新型数字社区，社区治理和服务智能化水平显著提高，更好感知社会态势、畅通沟通渠道、辅助决策施政、方便群众办事。

　　《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》 发改委 2022年3月 鼓励发展社区物业、维修、家政、餐饮、零售、美容美发等生活性服务业；推动社区物业设备设施、安防等智能化改造升级。集约建设智慧社区信息系统，开发智慧社区移动应用服务，加速线上线下融合。

　　《国务院办公厅转发国家发展改革委关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质若干意见的通知》 国务院 2021年11月 30项具体举措推动生活性服务业补短板、上水平。

　　《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》 商务部办公厅等12部门 2021年5月 鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务＋生活服务”，提升消费便利化、品质化水平

　　《关于加快发展数字家庭提高居住品质的指导意见》 住房和城乡建设部等 2021年4月 推进数字家庭系统基础平台与智慧物业管理等平台的对接，完善标准体系建设。

　　《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》 全国人大 2021年3月 以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、托育、文化、旅游、体育、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命期的各类服务供给

　　《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》 住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部委 2020年12月 明确物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策

　　《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》 住建部、工信部等 2020年12月 推动物业服务线上线下一体化

　　《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》 住建部、发改委等 2020年12月 鼓励物业企业参与社区养老服务

　　《关于印发新能源汽车产业发展规划（2021—2035年）的通知》 民政部、发改委等 2020年11月 鼓励物业企业参与智能汽车充电桩分布调度

　　《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 国务院 2020年7月 支持物业企业拓展老化改造业务

　　《关于深入推进电子商务与快递物流协同发展工作的通知》 商务部 2020年4月 鼓励电商、快递同小区物业合作

　　《关于促进建设行业民营经济发展的若干意见》 浙江省住房和城乡建设厅 2019年1月 鼓励支持房地产企业与养老、医疗、教育、旅游等产业渗透融合，推进住房租赁规模化专业化，鼓励和引导民营物业企业向生活服务全产业链综合服务转型。

　　《物业管理条例》中华人民共和国国务院第379号令（2018年3月修订） 国务院 2003年9月 规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。

　　《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 建设部 2003年9月 规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益；规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益。

　　《物业服务收费管理办法》 国家发改委、建设部 2004年1月 规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益。

　　《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》 中国物业管理协会 2004年1月 对物业管理服务的各个等级设定了项目内容与标准。

　　《物业服务收费明码标价规定》 国家发改委、建设部 2004年10月 物业管理企业向业主提供服务，应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。

　　《物业服务定价成本监审办法（试行）》 国家发改委、建设部 2007年10月 政府价格主管部门制定或者调整实施行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审。

　　《住宅专项维修资金管理办法》 建设部、财政部 2008年2月 加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共享部位、共享设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。

　　《业主大会和业主委员会指导规则》 住房和城乡建设部 2010年1月 规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益。

　　《物业承接查验办法》 住房和城乡建设部 2011年1月 规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督。

　　《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》 国家发改委 2014年12月 放开非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务价格。

　　《国务院关于修改部分行政法规的决定》中华人民共和国国务院第666号令 国务院 2016年2月 删去《物业管理条例》中关于物业管理职业资质的第三十三条、第六十一条。

　　《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号） 国务院 2017年1月 取消物业服务企业二级及以下资质认定取消审批后，住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式，加强事中事后监管。

　　《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发〔2017〕46号） 国务院 2017年9月 取消物业服务企业一级资质核定取消审批后，住房城乡建设部通过以下措施加强事中事后监管：1．加快完善物业服务标准和规范。2．充分发挥物业服务行业组织自律作用。3．指导地方加强对物业服务企业的监管，畅通投诉举报渠道，推行“双随机、一公开”抽查，及时查处违法违规行为。4．建立物业服务企业“黑名单”制度，推动对失信者实行联合惩戒。5．推动与相关政府部门的信息共享，加强企业信息备案管理。

　　《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》 住房和城乡建设部 2017年12月 各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。加强物业服务行业事中事后监管。

　　《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号） 国务院 2018年3月 删去《物业管理条例》中关于资质的规定，增加行业诚信管理条款。

　　《中华人民共和国民法典》 全国人大 2021年1月 规范民事活动的权利、义务及纠纷处理等

　　《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》 浙江省物价局 2005年5月 规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益。

　　《浙江省物业管理条例》 浙江省人大常委 2006年10月 结合浙江省实际，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益。

　　《浙江省物业专项维修资金管理办法》 浙江省人民政府 2007年4月 加强物业专项维修资金的管理，保障物业共有部分、共有设施设备正常使用。

　　《浙江省住宅物业保修金管理办法》 浙江省人民政府 2007年4月 物业保修金的管理，保障物业正常维修和使用。

　　《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》 浙江省人民政府 2007年4月 保物业区域内相关共有设施设备的正常运转。

　　《浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）》 浙江省住房和城乡建设厅 2009年11月 规范物业项目承接验收行为，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益。

　　《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》 浙江省住房和城乡建设厅 2010年3月 加强物业项目服务退出管理，规范物业服务企业退出行为。

　　《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》 浙江省住房和城乡建设厅 2018年11月 对依法设立、在本省行政区域内从事物业服务活动的企业实施信用信息管理。

　　《关于促进建设行业民营经济发展的若干意见》 浙江省住房和城乡建设厅 2019年1月 鼓励支持房地产企业与养老、医疗、教育、旅游等产业渗透融合，推进住房租赁规模化专业化，鼓励和引导民营物业企业向生活服务全产业链综合服务转型。

　　《杭州市物业管理条例》（2021年6月修订） 杭州市人大 2003年11月 规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益。

　　《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（2012年5月修订） 杭州市人民政府 2004年11月 规范物业维修基金的缴纳、使用和管理以及物业管理用房的配置、使用和管理。

　　《杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）》 杭州市物价局、杭州市房产管理局 2006年1月 规范物业服务收费行为。

　　《杭州市物业服务收费管理实施办法》 杭州市物价局、杭州市房产管理局 2009年5月 为进一步规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展。

　　《杭州市物业服务企业退出项目管理暂行办法》 杭州市物业管理改善工程领导小组 2010年2月 规范物业服务企业退出项目管理的活动，维护当事人的合法权益，做好项目管理的衔接工作，保持业主正常生活秩序。

　　《杭州市专项维修资金使用管理的补充规定》 杭州市房产管理局 2010年5月 规范专项维修资金的使用和管理，充分发挥专项维修资金的作用，切实解决房屋维修难问题。

　　物业管理，是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　物业管理行业已有超过150年的发展历史，但在中国依然属于新兴行业。20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，物业管理由香港引入深圳。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，标志着国内物业管理行业的诞生。

　　从深圳成立第一家物业管理公司开始，我国物业管理行业大致经历了三个发展阶段，分别是起步探索阶段（1981-1999年）、整合规范阶段（2000-2013年）以及从2014年至今的多元化发展阶段，行业步入快速化、全产业化的发展阶段。历经40余年的发展，我国物业管理行业正努力摆脱市场发展无序、缺乏配套性法规和规范性文件辅助行业发展的局面。近年来，全国各地相继出台相应的法律规范，协助物业管理行业走向良性发展的道路。

　　经过40余年的探索和快速发展，我国的物业管理行业规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升。近年来，伴随着国民经济的高速增长和互联网、智能化等科技技术在服务业领域的众多创新和运用，物业管理行业也得到了长足的发展。

　　物业管理行业是房地产业综合开发的延续和完善，是现代化城市管理的重要组成部分，且与人民生活息息相关，因此受到国家产业政策的鼓励和支持。近年来，国家陆续出台了一系列产业政策为物业管理行业提供了良好的政策环境。

　　2020年12月5日，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。2021年3月发布的政府工作报告及《“十四五”规划纲要》将包含物业在内的服务业作为加快生活性服务业品质化发展重要方向，进一步将物业管理作为城市治理、社会治理的重要组成部分。2021年5月，商务部办公厅等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务＋生活服务”，提升消费便利化、品质化水平。在相关政策性文件指导下，物业服务的内涵有望逐步拓展，有利于物业管理行业向着多业态、多元化服务发展的现代服务业转型升级。

　　2021年3月，全国人大会议通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，提出以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、托育、文化、旅游、体育、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命期的各类服务供给。

　　国家产业政策的支持为物业管理行业的发展指明了方向、促进了物业管理行业向高品质持续发展，给物业管理行业创造了产业发展的良好机遇。

　　中国指数研究院数据显示，过去十五年（2007-2021年），我国城镇化率由45.89%稳步提升至64.72%，城镇化进程的快速推进及城市空间的急速扩大，带动了住宅、办公、商业等各种现代化物业数量和面积的急剧增加，亦使得规范化物业管理的需求随之扩大。

　　此外，人均可支配收入的增加亦推动物业管理行业的快速发展。从国际经验来看，人均GDP超过3,000美元时，居民消费结构将发生转变，服务性消费占比提升，耐用消费品需求增速放缓。根据中华人民共和国国家统计局数据，2022年我国城镇居民人均可支配收入为49,283元，较上年增长1.90%。随着我国迈入消费升级时代，居民消费和企业消费将更加注重品质和服务体验。结合各类型物业所提供工作、活动场所的功能，使用者关注的空间品质不仅反映在面积上，也同时包括功能实现及服务水平。在此背景下，高品质的物业管理服务受到越来越多客户的青睐。

　　根据中国物业管理协会、中金公司数据，2019年末行业整体基础物业管理面积约300亿平方米，至2030年行业整体基础物业管理面积有望达到560亿平方米；2019年行业整体收入规模约1万亿元，至2030年有望达到2.5万亿元。物业管理行业市场规模仍处于持续增长过程中。

　　中国指数研究院数据显示，在管理规模加速扩张的带动下，百强物业服务企业的市场占有率持续提高。2007年百强企业市场份额约为7.83%，2021年百强企业市场份额首次超过50%，达到52.31%，较2007年增长超过44个百分点。虽然物业服务企业数量仍有增加，但物业管理行业的集中度仍逐年提升，市场份额逐渐向优质企业集中，行业集中度明显提升。

　　党的十九大报告指出，“支持传统产业优化升级，加快发展现代服务业”。在利好政策、技术进步、消费升级等有利因素的影响下，物业管理行业加速向现代服务业转型升级，物业服务企业顺势而为，在完成传统物业服务的基础上，使物业管理向城市社会管理、公众资产管理的方向延伸，满足社会公众对美好生活的需求。

　　近年来，在整个物业行业的共同努力下，基础服务水平持续提升。首先是服务理念的端正，行业普遍认识到基础服务的重要性，各地行业主管部门、协会和物业服务企业纷纷开展“物业服务质量提升年”活动，宣传并实践“固本”、“守正”的经营理念，以诚信服务为基石，认真做好物业管理本职工作。其次是服务技能的提升，企业越来越意识到行业设施设备管理的核心价值，注重技术能力的培训提升和先进设备体系的引入。

　　物业服务已经从开发企业的业务保障部门成长为独立的行业板块，目前已经成为全社会重要的民生行业，关系到人民群众美好生活愿望的实现，行业价值达到了新高度。

　　同时，物业企业从服务社区到参与社会治理，承担起越来越多的社会公共服务职能，比如通过社区服务平台，为业主提供蔬菜生鲜配送等日常生活物资配送服务。

　　物业服务企业一直积极借助科技进步及应用的普及来提高管理能力、提升服务品质、降低管理成本，并成功取得新进展。例如，通过积极引入智能科技设备，实现基础服务自动化，显著提升管理效率及服务质量，同时有效抑制成本上升。通过深入推进自动化、标准化、集约化管理体系建设，以数据集成管控平台为中心进行可视化监控，通过管理支撑平台合理配置资源，提升运营管理效率等。

　　物业服务企业天然具备贴近居民生活的属性，在科技进步和服务理念提升的引领下，物业服务企业开始更多地参与居民生活的方方面面，形成创新商业模式，如社区传媒、社区电商、社区零售、家政服务、房屋租售、房屋装修、组织业主旅游、社区养老、社区托幼服务等。这些创新业务拓展了物业服务的边界，给物业服务企业带来了增值服务收入。

　　随着生活水平的不断提升，人们对于物业管理服务的质量也提出了更高的要求，具有品牌优势的物业服务企业往往是业主的优先选择，品牌已成为物业管理行业的重要壁垒。优质品牌价值的物业服务企业往往是在不断高标准、高质量满足客户各方面需求的基础上积累起良好的口碑，获得客户的认可，同时强大的品牌影响力亦可为企业带来较强的市场拓展能力和较高的物业服务费及续约率。因此，具有品牌影响力和服务质量高的物业服务企业具备更强的市场竞争力，这就使得品牌成为了物业服务企业坚实的壁垒，有力的保障了企业自身市场占有率的稳定及业务拓展能力的逐步提升。

　　物业服务企业在经营和运作上模式较多，特点鲜明，在物业管理内容、信息系统管理、财务管理、员工组织和制度标准实施等方面对企业的经营管理能力提出了挑战。对于新进入者而言，很难在短时间内顺畅地组织和实施高效率的经营和管理，并有效控制运营成本。

　　现代物业管理行业正在向专业化转型，业主对物业服务企业的服务需求逐步提升，不同物业服务企业提供的专业服务不同，如写字楼物业、商业物业、住宅物业、高校、医院物业等，能为下业提供有针对性的专业化物业服务已经成为物业服务企业发展的重点，也成为物业管理行业壁垒之一。

　　物业管理行业在我国《产业结构调整指导目录》（2019年）中，归属于鼓励类第四十二项“其他服务业”。随着我国城镇化进程的加快和房地产行业的快速发展，物业管理在社会管理、经济发展、吸纳就业，以及满足人民日益增长的物质文化美好生活的需求方面的独特价值和作用日益显现。近年来，国家对物业管理行业出台了一系列鼓励产业发展的有力政策，为我国物业管理行业的发展营造了良好的发展环境。

　　2020年12月5日，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。2021年3月发布的政府工作报告及《“十四五”规划纲要》将包含物业在内的服务业作为加快生活性服务业品质化发展重要方向，进一步将物业管理作为城市治理、社会治理的重要组成部分。2021年5月，商务部办公厅等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务＋生活服务”，提升消费便利化、品质化水平。在相关政策性文件指导下，物业服务的内涵有望逐步拓展，有利于物业管理行业向着多业态、多元化服务发展的现代服务业转型升级。

　　2021年3月，全国人大会议通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，提出以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、托育、文化、旅游、体育、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命期的各类服务供给。

　　根据国务院出台的《关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）及住建部下发的《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请,不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。取消物业服务企业资质，改行政审批为事中、事后的行业自律监管，这将进一步助推市场的灵活发展。

　　城镇化快速发展是物业行业发展的重要推动力。“十四五”时期，我国仍将处于城市化进程发展较快的阶段。我国的城镇化率已从1980年的19.40%提高到2021年的64.72%。2022年7月，国家发展改革委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》，明确我国仍处于城镇化快速发展期，城镇化动力依然较强。

　　城镇化水平的提高使得住宅及其他房产项目需求增加，对物业管理的需求也随着物业数量增多而日益增加。我国房地产行业及物业管理行业将随着城镇化水平提高而继续发展。

　　互联网及智能化技术的不断提升与发展，其应用不仅能使得物业管理效率大幅度提升，同时还能促使物业服务企业在商业模式上进行创新，促进物业服务的转型升级，使得服务范围得到拓展，还能获得产业附加值，延伸物业生态圈。借助互联网及智能化技术，物业服务企业逐渐向住户增添增值服务，如在线水电煤缴费、手机充值、生活信息查询及在线预约下单等，提高居民生活便捷性的同时也发展了新的盈利点。多元业务发展首先在百强物业企业初见成效，中国指数研究院数据显示，2017-2021年，百强物业企业多种经营收入贡献度从18.20%提升至23.77%，且呈现逐年上升的态势。

　　房地产业是物业管理的上业，物业管理行业的发展与上业联系紧密。房地产业对于推动居民消费升级、改善民生具有重要作用，政府历来十分重视房地产业的监管和调控，针对房地产市场周期波动而采取相应政策以稳定市场。因此，房地产相关行业受宏观政策影响较大。房地产业的政策制定主体复杂，政策手段丰富多样，而且由于我国房地产业发展迅速，法规及监管体系需要完善之处较多，因此，政策推出的节奏也较为频繁。上业的政策变动将会给物业管理行业带来一定的经营风险。

　　物业管理行业作为劳动密集型行业，人力成本在主营业务成本中的占比较大。近年来，随着职工工资标准和社保福利的刚性调升，用工成本持续上涨，物业服务企业经营风险日益加剧。因此，成本上涨已成为影响物业服务企业发展的重要因素之一。

　　人力资源是物业服务提供商的核心资产，优秀的人才及团队已构成企业的核心竞争力。近年来，由于物业管理规模迅速扩大，从业人员工作强度高、压力大，加之整个行业的工资待遇普遍不高，人员流动性较大，专业人才供求失衡。同时，随着业主对工作、生活环境质量要求的提高，整个物业管理行业对懂技术、善管理、具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才相对匮乏已成为制约行业发展的突出问题。

　　物业管理行业属于房地产开发行业的下游，物业服务的增量需求与新建居民住宅、办公用房规模密切相关。但是对于具有一定规模的物业服务企业而言，存量业务能够给企业提供稳定、持续的营业收入，因此，物业管理服务行业整体上周期性较弱。

　　受我国区域经济发展不平衡和城镇化水平参差不齐的影响，物业管理行业发展地域差异较明显。东部的企业数量、在管面积、经营收入等指标领先于中部、西部和东北部地区。由于服务与一般商品相比具有即时性和结合性的特点，提供物业管理服务的企业应该距离客户群体较近，才能更加准确地把握业主的需求，进而提供更加优质的物业服务。

　　因此，物业管理行业具有一定的区域性。但是随着行业的发展，具有品牌优势的物业服务企业已经逐步突破区域的限制，增加覆盖地区范围。

　　公司系长三角地区具有国家一级资质的专业物业服务供应商，致力于为客户提供优质的基础物业管理服务和多元化的增值服务。公司业务以杭州地区为基点，精耕长江三角洲地区，业务辐射新疆、陕西、长沙等地，适时向全国拓展。

　　公司始终致力于打造高品质的物业服务品牌，公司是杭州市物业管理协会理事单位，2015年进入中国物业服务企业品牌价值50强，2016年荣获亿翰智库颁发的中国社区服务商TOP100荣誉称号。

　　报告期内，公司分别实现营业收入16,829.05万元、27,394.74万元、30,631.50万元和24,938.30万元。截至2023年9月末，公司在管面积1,090.82万平方米，其中住宅项目面积998.67万平方米，占比91.55%，非住宅项目面积92.15万平方米，占比8.45%。

　　公司目前在管项目以住宅、商业写字楼等为主体，未来业务重心将逐步向高端住宅、商业物业发展。同时公司将结合自身管理能力和业主需求，建立差异化服务体系；适时推进智能化进程、智慧社区的方案落地，提供高附加值的物业增值服务。未来随着公司多元化业态布局和高附加值增值服务的成功实施，公司业绩有望实现持续增长，市场竞争力有望持续增强。

　　公司的竞争对手主要为在全国范围内拥有一定知名度和市场影响力的物业服务企业，主要竞争对手基本情况如下：

　　绿城物业服务集团有限公司（以下简称“绿城服务”）于1998年10月在浙江省杭州市成立，2016年7月于香港联交所主板挂牌上市。

　　滨江服务集团有限公司（以下简称“滨江服务”）于2017年7月成立，主要办公地在浙江省杭州市，2019年3月于香港联交所主板上市。根据其2023年中期报告，滨江服务业务主要集中在长江三角洲地区，已在浙江省、上海市、江苏省、江西省、海南省拥有158个附属公司及分支机构，项目分布在中国18个城市。

　　佳源服务控股有限公司（以下简称“佳源服务”）于2020年3月设立，主要办公地在浙江省嘉兴市，于2020年12月在香港联交所主板上市。佳源服务业务主要集中在长江三角洲地区。

　　德信服务集团有限公司（以下简称“德信服务集团”）于2020年10月设立，主要办公地在浙江省杭州市，于2021年7月在香港联交所主板上市。德信服务集团业务主要集中在长江三角洲地区。

　　宋都服务集团有限公司（以下简称“宋都服务”）于2017年5月设立，主要办公地在浙江省杭州市，宋都服务业务主要集中在长江三角洲地区。

　　南都物业服务集团股份有限公司是一家A股上市公司（证券简称：南都物业、证券代码：603506.SH），于1994年4月在浙江省杭州市成立。南都物业是浙江省第一批注册成立的独立第三方物业服务企业，业务范围包括：物业基础服务、物业增值服务、资产管理服务和非业主增值服务；服务场景包括：住宅类、商写类、城市服务类等多业态；业务主要集中在浙江、江苏、上海、河南等地区。

　　公司专注于标准化、专业化的管理体系，制定了物业业务管理、采购管理、财务管理、行政后勤管理、质量环境管理等涵盖公司物业管理各个环节和流程的制度及文件，能够根据客户的需求实施标准有效的流程操作，保证服务质量和提高工作效率。

　　同时，公司拥有十余年的市场化运营经验，具备独立、灵活的决策机制。公司的管理机制优势使公司在市场上动力充足，增强竞争力。独立、灵活的决策机制使得公司的管理层能够发挥最大能动性，使得公司的战略规划能够得到贯彻与延续。

　　公司拥有年轻化的管理团队，高级管理人员主要集中在70-80后年龄段，具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，对吸引和保留人才、提高员工积极性、提高沟通效率等方面都起到了较大的作用。

　　同时，公司在人才的储备、培养、管理等方面亦形成了较为健全的体系。在人才管理方面，人力资源中心通过“内部人才库”对公司员工统筹管理，聚焦项目经理、项目管家、管培生等关键队伍能力建设及梯队培养。公司的人才管理体系为优化员工结构，提升员工效能，保证公司的团队优势作出了较大的贡献。

　　公司自2008年成立至今，通过提供不断更新与优化的服务，积累了较多优质且稳定的客户资源。公司拥有专业的案场服务团队，能够提供市场化、专业化的高标准案场服务，并成功打造“白手套服务”和“一站式引领”微笑服务，赢得了客户的认可，在该业务类型项目上深耕积累管理经验。

　　公司在运营各类型物业项目的同时，与相关客户保持了良好的合作关系，凭借良好的服务品质以及优秀的管理能力，在业内积累了良好的口碑，增强了公司知名度，为公司未来项目的稳定性与拓展性打下了坚实的基础。

　　目前公司在业务规模上与同行业中大型物业服务企业存在较大的差距。公司需要尽快做大业务规模，从而提高公司的行业地位，增强抗风险能力和市场竞争力。

　　公司通过十余年的发展，积累了一定的资金，但公司业务的拓展需要进行大规模的营销推广并在全国范围内进行业务布局，因而需要大量的资金投入。公司的账面资金主要是物业费预收款项，以及收取的押金、保证金、代收款项等，虽然能够满足日常经营的资金需求，但不宜作为投资资金。因此，公司亟需通过股权融资等方式，补充公司业务发展所必须的资金。

　　公司提供的服务主要为物业管理服务，按照采购对象的种类，可以将公司采购分为业务采购与物资采购。业务采购包括项目保洁、秩序管理等业务。物资采购包括能源、维护设备、服装及配件、办公用品等。

　　综合管理部（采购） 负责供应商资源的统筹管理；负责合格供应商名录的编制、更新及优化；负责主导采购合作模式的开展，并根据实际情况进行动态调整；收集质量反馈及协调处理质量问题，协助完成采购实施。

　　采购物资的部门 负责制订月度采购计划并提报；负责对采购物资及服务供应商的实际完成工作量和结算金额进行核实；负责到货验收及质量反馈。

　　对于供应商的选择，公司优先考虑资质齐全的专业服务公司，综合考虑对方的资质等级、信誉情况、报价和质量承诺、近两年的相关业绩等情况。

　　若公司采取招标的方式选择供应商，在招标的过程中，由专业职能部门组织项目负责人、综合管理部（采购）负责人、财务管理部负责人、分公司负责人等相关人员对投标文件进行现场拆封，综合管理部（采购）负责对开标会议准备及开标数据统计，其他参加开标人员对投标单位进行评价打分，并当场宣布投标单位报价，记录投标报价，并填写《供应商评估记录表》。通过打分的方式，对投标人的方案、标书及答辩过程进行评估，结合项目的具体要求，考虑供应商报价及服务质量后，确定最终的供应商。

　　公司为客户提供标准化、专业化的物业管理服务，同时也提供多类型的增值配套服务，确保满足客户在基础物业服务外多样化的需求。

　　公司面向多数客户提供秩序管理、保洁服务、绿化服务等基础物业管理服务，以及综合管理、社区商业、社区文化、家政服务、车位经纪等依托传统物业管理开展的配套业务。

　　公司为房地产开发商在其售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等案场服务。

　　公司目前主要通过公开招投标、商业谈判、客户直接委托、业内推介等途径获取项目。对于在管项目，公司通过与甲方进行商务谈判的方式进行续签。公司制定了《投拓营销制度》，成立了投资拓展中心，负责市场调研分析和项目拓展工作。

　　公司物业管理服务项目主要通过投资拓展中心在公共媒介上获得公开招标信息，或通过原有客户推荐获得招标邀请。获得招标信息及明确意向性目标后，由拓展经理或专业经理组织竞标小组相关人员对招标物业进行实地考察和评估分析，根据拟承接的项目管理服务范围、类型、档次、标准进行初步分析，对招标活动进行策划并形成分析报告，报经投资拓展中心经理、总经理、董事长审核后确定是否立项，经批准立项的项目，由拓展经理开展后续工作。

　　确定参加投标后，公司按照潜在客户的要求，以满足客户服务需求和公司自身发展为目标设计服务方案并编制物业管理投标书参加投标。公司收到中标通知后，按服务方案内容拟订物业服务协议，并与客户进行沟通和洽谈。双方达成一致后，签订物业服务协议，公司随即按照合同内容计划开展服务工作。

　　基础物业服务按收费方式细分，可分为包干制物业管理服务与酬金制物业管理服务。公司基础物业服务均采用包干制。

　　包干制是指由客户向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。该种收费方式促使企业树立成本意识，提高自身服务效率。

　　酬金制物业管理服务的内容及对象与包干制大致相同，但是在收费方式上截然不同。酬金制指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由客户享有或者承担。该种收费方式保证了客户的知情权，有利于财务透明。

　　物业服务的定价模式与物业项目的类型或房屋的性质相关，对此，各地政府部门做出了详细的规定。一般来说，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，有定价权限的政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。除此以外的其他物业项目，如别墅、商铺、办公楼、以及非前期的普通住宅物业服务等，实行市场调节价，由物业服务企业与客户基于市场价格共同商定。

　　公司严格执行在管项目所在地政府制定的《物业服务收费管理办法》，依据项目类型、服务需求、所在地等因素对所提供的物业服务进行定价。具体收费标准按照政府的基准价和浮动幅度，由公司与开发商或客户在物业服务合同中约定。

　　目前公司案场服务的定价模式为：案场服务费在案场管理实际成本费用的基础上加计一定利润报价。

　　公司根据客户或服务需求及最终签订的物业服务合同，向客户提供相应的服务，并按合同约定收取服务费，成为公司的主营业务收入。在服务的过程中，针对客户的需求提供满足客户合同服务内容以外的增值服务，增加公司的收入。公司获取的以上收入中，超过人工成本支出、物资采购支出等各项支出的部分形成公司的利润。

　　目前公司提供的主要服务按业务类型可分为物业管理及配套增值服务、案场服务两大类，具体介绍如下：

　　公司为住宅类和非住宅类的客户提供相关物业管理服务，服务内容包括传统物业管理和专业化配套的增值服务，传统物业管理服务主要为秩序维护、环境保洁、停车管理、绿化养护等；专业化配套的增值服务主要为综合管理、工程维护、社区商业、社区文化、家政服务、车位经纪等依托传统物业管理开展的配套业务。

　　目前公司服务对象主要包括住宅、商业写字楼等，业务区域以长江三角洲地区为主，辐射新疆、陕西、长沙等地，适时向全国拓展。

　　公司为房地产开发商在其售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务。

　　公司案场服务的主要对象为房地产销售中心、样板房、大型活动等。案场服务项目合同时长通常为一年，按月结算，定期进行考核。

　　公司在案场服务方面建立了自身的服务标准体系，客户可以根据项目规模、定位、费用预算选择合适标准搭配。

　　公司将努力做好营销网络拓展，在稳定存量项目的前提下，积极拓宽外部渠道，加快第三方项目开拓节奏，向外获取更多的项目，稳步扩大公司的业务规模；通过整合公司优势资源，持续提升服务品质，为客户提供更多的高附加值服务，实施多种经营；借助互联网与资本市场的力量，力争将公司打造成具有核心竞争力和品牌影响力的卓越服务企业。

　　公司始终以“真心缔造美好生活”为企业使命，以“真 善 美 好”为核心价值观，坚持“真心服务每一天”的服务理念，打造极具综合实力的物业服务运营商。

　　为实现公司的战略和未来业务发展目标，公司制定了以下业务发展计划，以落实发展战略：

　　（1）业务区域拓展计划：增加市场开发投入，加快业务全国化布局，快速扩大管理规模

　　目前行业集中度逐渐提升，不论是传统的基础业务还是基于互联网和物联网的创新业务，对管理规模的要求都很高。公司未来相当长的时期都要把规模的增长作为重要战略任务。

　　公司计划在巩固现有客户的基础上，加大市场拓展力度，逐步引入新增客户，不断优化客户结构。加速全国业务布局，深入调研新市场进入机会，做好营销网络拓展，根据不同城市特点设置针对性的营销团队，向外获取更多的项目。

　　在开拓新市场的同时，积累销售渠道，尝试合作模式创新，提升服务品质，从而提高客户满意度，增强品牌宣传效应，将公司品牌传递至更多领域，使公司由一个区域性的传统物业公司快速发展为全国性的综合物业公司。

　　近年来，信息技术在物业管理行业得到广泛的应用，传统的物业管理行业与现代的互联网深度融合，一些实力雄厚的开发商物业，基于移动互联网技术和社区商业，构建O2O电子商务平台，创新物业管理商业模式，引领行业的转型升级。

　　公司将根据自身的业务结构与特征，主要围绕技术升级与硬件智能改造两方面进行转型升级，具体内容如下：1）建设数字化、智能化的管理平台，进一步升级职能信息化系统，以实现管理系统集约化、一体化，从而提升公司管理效率，降低管理成本；2）建设物业SaaS系统，实现物业管理智能化；3）建设社区O2O电商平台，实现物业商业服务功能；4）对现有物业硬件设施进行智能化改造，加强在管物业项目的智能化水平，降低公司运营成本，提高服务质量和客户满意度；5）完成云交付系统建设，实现交房无纸化，提升案场服务质量；6）逐步完成部分项目智能家居试点建设，探索全新户内智能体验，为未来多元化发展奠定基础。

　　公司未来发展战略及具体的业务发展计划，是基于公司现有的业务结构、管理能力、人才准备等多种内在因素；基于物业管理行业自身的发展规律，转型升级的总体趋势；基于国家大力发展服务业以满足人民日益增长的对美好生活的需求之政策导向；根据公司所处行业、领域的内外经营环境，经深入慎重调查研究并充分论证制定。公司的发展战略及发展计划，符合公司现有的发展基础、行业未来发展趋势和国家产业发展政策。

　　公司现有业务所取得的经营成果是实现上述业务发展计划的重要基础，公司积累的客户资源、品牌声誉、品质管理等方面的优势为上述业务发展计划的成功实施提供了保障。同时，上述业务发展计划是围绕公司主营业务制定，其成功实施将有效扩大公司经营规模、优化公司业务结构、提升公司盈利水平、增强公司核心竞争力。

　　本次向特定对象发行股票扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于物业管理市场拓展项目、信息化与智能化升级项目、人力资源建设项目和补充流动资金。本次募集资金投资项目的顺利实施，有利于提高公司的整体综合实力，提升公司的品牌形象，扩大公司的业务规模和进入新的市场，促进公司未来业务的快速发展，为公司实现成为具有核心竞争力和品牌影响力的卓越服务企业的未来愿景打下坚实的基础。

　　根据《适用意见第18号》，财务性投资包括但不限于：投资类金融业务；非金融企业投资金融业务（不包括投资前后持股比例未增加的对集团财务公司的投资）；与公司主营业务无关的股权投资；投资产业基金、并购基金；拆借资金；委托贷款；购买收益波动大且风险较高的金融产品等。

　　围绕产业链上下游以获取技术、原料或者渠道为目的的产业投资，以收购或者整合为目的的并购投资，以拓展客户、渠道为目的的拆借资金、委托贷款，如符合公司主营业务及战略发展方向，不界定为财务性投资。

　　根据中国证监会《监管规则适用指引——发行类第7号》的规定：除人民银行、银保监会、证监会批准从事金融业务的持牌机构为金融机构外,其他从事金融活动的机构均为类金融机构。类金融业务包括但不限于：融资租赁、融资担保、商业保理、典当及等业务。

　　截至2023年9月末，公司财务性投资占比为零，不存在持有金额较大的财务性投资及类金融业务的情形。

　　依托国民经济和行业市场规模的增长，以TOP100物业企业为代表的物业企业营业收入水平持续增长。根据《2021全国物业管理行业发展报告》，2020年TOP100物业企业营业收入均值为117,339.37万元，而2017年仅为74,209.92万元，2017年至2020年营业收入增长达58.12%，呈快速上升趋势。一方面，物业在管面积持续增加，主营业务收入稳步增长；另一方面，物业服务企业在互联时代拓展多元经营渠道，行业经营总收入出现了上涨。由于上业房地产开发仍将持续，加上近年来政府行政类物业服务采购量的增加，根据中国物业管理协会预测，2023年全国物业费收入规模将超过2万亿元。

　　自改革开放以来，我国大力推进城镇化建设，城镇化率不断提升，根据国家统计局数据，我国城镇化率提升从1980年的19.40%提升至2019年的60.60%，最新公布的2020年我国城镇化率为63.95%，但与国外发达国家相比，未来我国城镇化率仍具提升空间。城镇化率的提高能带动住宅以及其他房产项目需求增长，从而推动物业管理行业持续发展。根据中指研究院公开资料，2020年我国物业管理行业总在管建筑面积达259亿平方米，较2016年的185亿平方米提升明显，2016-2020年期间物业管理行业总在管建筑面积复合增长率为8.78%。在城镇化率不断提升的背景下，未来物业管理行业将持续发展。

　　企业信息化是指以现代通信、网络、数据库技术为基础，控制和集成化管理企业生产经营活动中的各种信息，实现企业内外部信息的共享和有效利用，以提升企业运营效率并且降低成本，从而提高企业的经济效益和市场竞争力。随着国家大力推进信息化进程，越来越多传统企业着手布局信息化，我国企业信息化市场规模也呈现逐年向上增长趋势，未来我国企业信息化将进入快速发展阶段。

　　智能化是信息化发展的高级阶段，是在信息化的基础之上，结合互联网、大数据、云计算、人工智能等新一代信息技术，在各种场景中，以人类的需求为中心，通过数据的处理和反馈，对随机性的外部环境做出决策并付诸行动。随着信息技术蓬勃发展，智能化技术不断升级以及与物业、健康、养老、教育、司法、公安、教育、金融等行业融合发展，未来智能化技术将会应用到更多的行业领域。当前，智能化技术已经被广泛应用于物业管理行业中，一方面，物业管理公司运用智能化技术能有效地降低物业管理的人力成本；另一方面，物业管理公司可以运用微信、手机APP等手段搭建综合社区平台，有效整合以及分配资源，将服务延伸至公共管理空间、社区金融、房产中介、电子商务、家政、社区长者照顾等领域，从而实现多元化的增值服务，创造新的利润来源。因此，越来越多的物业管理公司利用信息化、数字化以及智能化优势，深化业务融合，推动行业智能化升级。

　　随着经济的快速发展，居民可支配收入逐年递增，从国际经验来看，人均GDP达到3,000美元后，居民消费结构将发生变化，服务性消费占比提升。根据国家统计局数据，2013年我国城镇居民人均可支配收入仅26,955元，2020年我国城镇居民人均可支配收入为43,834元，2013-2020年期间的城镇居民人均可支配收入年均复合增长率达到6.27%。此外，随着互联网技术不断成熟，电子商务兴起，科技创新不断涌现，新兴消费业态迅猛发展，且受过高等教育、追求个性化需求的人口逐渐成为消费主力，居民消费结构不断升级，对物业管理等服务型消费的需求将相应提升。同时，随着业主对工作、生活环境质量要求的提高，整个物业管理行业对懂技术、善管理、具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，要求行业内企业制定高层次的人才战略，建立一支专业化、高水平的员工队伍，从而使公司人力资源建设与业务发展的需要相匹配，增强竞争优势。

　　物业管理行业是房地产业综合开发的延续和完善，是现代化城市管理的重要组成部分，且与人民生活息息相关，是国家大力支持的朝阳行业。近年来，国家陆续出台了一系列产业政策为物业管理行业提供了良好的政策环境。2021年 3月，全国人大会议通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，提出以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、托育、文化、旅游、体育、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命期的各类服务供给。在产业政策的不断支持下，物业管理行业将迎来产业发展的机遇。

　　公司的主营业务为物业管理。近些年来，城镇化率不断提高以及居民可支配收入的增加，为我国物业管理行业发展提供了广阔的市场空间并推动我国物业管理行业增长。公司本次向特定对象发行股票募集资金将用于物业管理市场拓展项目、信息化及智能化升级项目及人力资源建设项目，公司将通过合理的区域布局加速外延扩张、提高区域内项目的布局密度，同时通过科技赋能传统物业服务，打造信息化服务、管理平台，并促进公司进行有效的协同管理，从而使得公司达到降本增效的作用，助力公司整体效益的高速增长，增进整体竞争优势。

　　公司的主营业务为物业管理。考虑到公司日常经营资金状况以及未来业务发展战略，公司需要补充与业务发展状况相匹配的流动资金，以有效缓解公司经营性资金压力，满足公司业务持续扩张发展对流动资金的需求。

　　在满足主营业务发展需要的同时，流动资产的增加能够优化公司资本结构，增强偿债能力，降低公司资金流动性风险，增强公司抗风险能力，提升公司可持续发展能力，为公司的健康、稳定发展奠定基础。

　　本次发行前，天纪投资持有公司60,013,002股股份，占公司总股本的20.51%，为公司的控股股东。本次向特定对象发行股票中公司控股股东天纪投资参与认购，控股股东控制的公司股权比例将进一步增加，从而保持公司控制权和股权结构的相对稳定，表明了控股股东对公司未来发展的充足信心，有利于公司的长期持续稳定发展。

　　本次发行为面向特定对象发行A股股票，发行对象为公司控股股东天纪投资，符合《注册管理办法》第三条、第五十五条和第五十八条的规定。

　　本次向特定对象发行股票采用锁价发行，定价基准日为第五届董事会第十四次会议决议公告日。本次向特定对象发行股票的发行价格为4.84元/股，股票发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80%（定价基准日前20个交易日股票交易均价=定价基准日前20个交易日股票交易总额/定价基准日前20 个交易日股票交易总量）。若公司在定价基准日至发行日期间发生派息、送红股、资本公积金转增股本等除权除息事项，本次发行价格将作相应调整。调整公式如下：

　　其中，P1为调整后发行价格，P0 为调整前发行价格，每股派发现金股利 D，每股送红股或转增股本数为N。

　　本次向特定对象发行股票数量不超过34,565,289股，不超过本次向特定对象发行股票前公司总股本的30%，全部由天纪投资认购。若公司股票在本次向特定对象发行股票的董事会决议日至发行日期间发生派息、送红股、资本公积金转增股本等除权除息事项，则本次发行数量上限将进行相应调整。

　　本次发行已获得深圳证券交易所上市审核中心审核通过，最终发行数量将在经中国证监会注册后，由董事会根据股东大会的授权与保荐机构（主承销商）协商确定最终的发行数量。

　　本次发行完成后，天纪投资认购的本次发行的股票自本次发行结束之日起36个月内不得转让。天纪投资本次发行前持有的上市公司股份，在本次发行结束之日起18个月内不交易或转让，但向实际控制人控制的其他主体转让上市公司股份的情形除外。天纪投资将按照相关法律、法规和中国证监会深交所的相关规定和上市公司的要求就本次发行认购的股票办理相关股票锁定事宜。

　　发行对象基于本次向特定对象发行股票所取得的股份因公司送红股、资本公积金转增股本等形式所衍生取得的股份亦应遵守上述股份锁定安排。限售期结束后，发行对象将按照中国证监会及深交所的有关规定执行。相关监管机构对于本次发行对象所认购股票锁定期另有要求的，从其规定。

　　公司本次向特定对象发行股票拟募集资金总额不超过16,729.60万元，扣除发行费用后，募集资金净额拟全部用于以下项目：

　　若本次向特定对象发行股票实际募集资金净额少于上述项目拟投入募集资金金额，公司将根据实际募集资金净额，按照项目的轻重缓急等情况，调整并最终决定募集资金的具体投资项目、优先顺序及各项目的具体投资额，募集资金不足部分由公司以自有资金或通过其他融资方式解决。

　　在本次向特定对象发行股票的募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际需要以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后按照相关法规规定的程序予以置换。

　　截至本募集说明书签署日，本次向特定对象发行股票的对象天纪投资直接持有公司20.51%的股份，为公司的控股股东，因此本次向特定对象发行股票的发行对象天纪投资为公司关联方，其认购公司本次向特定对象发行的股票构成关联交易。

　　公司董事会在审议本次向特定对象发行股票事项时，关联董事对相关议案回避表决。公司股东大会在审议本次向特定对象发行股票事项时，关联股东对相关议案回避表决。

　　本次发行完成后，按照本次向特定对象发行股票的上限34,565,289股测算，不考虑其他变动因素，天纪投资将持有公司94,578,291股股份，占公司总股本的28.91%，不超过公司届时已发行股份数量的30%，本次发行不会触发《上市公司收购管理办法》第四十七条第二款的相关规定的要约收购义务。

　　本次发行前，天纪投资直接持有公司20.51%的股份，为公司控股股东。按照本次向特定对象发行股票方案，假设公司本次向特定对象发行A股股票数量为34,565,289股（即发行前总股本的11.82%），全部由天纪投资认购，则本次发行完成后，天纪投资直接持有公司的股份比例将增加至28.91%，仍为公司控股股东，楼永良仍为公司实际控制人。因此，本次发行不会导致公司控制权发生变化。

　　因此，本次向特定对象发行股票不会导致公司控制权发生变化，不存在《注册管理办法》第八十七条所述情形。

　　2021年12月20日，中天服务召开第五届董事会第十四次会议，审议通过了关于本次发行的相关议案。

　　2022年1月5日，中天服务召开2022年第一次临时股东大会，审议通过本次发行的相关议案。

　　2022年12月12日，中天服务召开第五届董事会第二十次会议，审议通过延长本次发行股东大会决议有效期和提请股东大会延长授权董事会及其授权人士全权办理本次发行有关事宜有效期等相关议案。

　　2022年12月28日，中天服务召开2022年第四次临时股东大会，审议通过延长本次发行股东大会决议有效期和提请股东大会延长授权董事会及其授权人士全权办理本次发行有关事宜有效期等相关议案。

　　2023年3月1日，中天服务召开第五届董事会第二十二次会议，审议通过了公司向特定对象发行股票方案的论证分析报告等相关议案。

　　2023年4月7日，中天服务召开2022年度股东大会，审议通过了公司向特定对象发行股票方案的论证分析报告等相关议案。

　　2023年10月27日，中天服务召开第六届董事会第二次会议，审议通过了关于公司符合向特定对象发行股票条件和关于调整公司向特定对象发行股票方案等相关议案。

　　2023年11月13日，中天服务召开2023年第二次临时股东大会, 审议通过了关于公司符合向特定对象发行股票条件和关于调整公司向特定对象发行股票方案等相关议案。

　　2023年12月8日，中天服务召开第六届董事会第四次会议，审议通过了关于延长向特定对象发行股票股东大会决议有效期和关于提请股东大会延长授权董事会及其授权人士全权办理本次向特定对象发行 A股股票有关事宜有效期的议案。

　　保荐机构认。